我談一下中國的土地制度和房地產市場調控問題，因為這些年對此作了一些研究。我覺得，理解中國當前面臨的土地和房地產問題，需要對我們中國當前的發展模式有一個整體的理解，在此基礎上再來考慮，在這個發展模式下，中央政府和地方政府各自面臨什么約束條件，而如何通過改革改變這些約束條件以改變地方政府扭曲性土地財政的行為。我對中國當前發展模式的理解，實際上是一個以包括壓低制造業用地價格，放松勞動管制和環境管制等手段來招商引資的“競次性”發展模式。在中國地方政府沒有辦法制定稅率，也相對缺乏正式稅收來競爭的情況下，地方政府就利用土地制度、勞動保護、環保制度的空子，通過壓低土地價格、放松勞動與環境管制，把投入要素價格降下來去招商引資。招商引資之所以在中國大規模的出現，跟90年代中后期兩個維度發生的變化有關系，第一個是中央政府通過分稅制改革拿走了財政的很大一塊，尤其是增值稅的3/4，但財政責任卻沒有變化，地方政府因此面臨很大的財政壓力。第二個變化，是地方的國有企業基本上改制，或私有化了。地方政府為了爭取稅基，就開始采取各種各樣的條件進行招商引資來擴大稅基。地方政府招商引資，在工業用地上，土地都是協議低價出讓，甚至是虧本出讓。工業用地低價出讓獲得的好處不僅僅是拿增值稅的25%，而且還包括制造業對服務業推動所帶來的溢出效應，一個地方制造業發展起來了，包括商業、住宅建設在內的服務業才能發展，這不僅可以帶來完全歸地方所有的營業稅，還可以帶來商業、住宅業用地招拍掛獲得的高額出讓金。地方政府征地是要花錢的，但是制造業土地出讓的價格就非常低了。大部分地方政府在工業用地的方面招商引資直接來看是虧本的，但還是要不惜血本，就是因為不這樣做，連25% 的增值稅都沒有，而如果一旦招商引資成功，還可能帶來制造業推動服務業引致的商住用地出讓金的提高和營業稅的增長。正是在這種情況下，工業用地價格過低，浪費嚴重，實際上中國每年城市化新增用地的60%以上，是用于工業用地，而只有20-30%是用于居住用地，這和很多國家用地結構非常不一樣，因為其他國家80%以上都是居民生活用地，這是一個非常扭曲的用地結構。這就是和我剛才所提到地區之間“競次性招商引資”的發展模式是緊密相關的。需要指出，雖然地方政府工業用地虧本，但商住用地招拍掛是地方政府賺錢的、土地財政賺錢的主要在商業住宅用地，因為制造業生產的是可貿易品，可以在任何地方生產并到他地銷售，所以制造業流動性很強，服務業和商業住宅業所提供的服務和住宅必須在本地提供，企業要想賺本地的錢，必須在本地用地，而制造業是可以在別的地方用地，而把產品賣到這里來。這樣的話，在對服務業部門用地上，地方政府就處在壟斷地位，可以通過少供，招拍掛來高價出讓土地。
上述討論實際上就說明了目前中國發展模式的邏輯，如果制造業主要生產要素被低估，就一定會形成大規模搞開發區，產能過剩，最后結果就是必須在國外市場傾銷我們的產品，那么人民幣不敢升值，因為不斷有工業開發區產能率被累積起來，升值意味著這些產能無法得到有效利用。而不升值就必然形成貿易順差，然后熱錢賭人民幣最后扛不住，就一定會進來。貿易順差和熱錢結果是外幣換成人民幣，大量人民幣到哪里去呢？就一定會去追逐被每個地方政府壟斷、少供的商住用地和房地產上。地方政府商住用地壟斷招拍掛的供地模式本身就構成了一種激勵，要獲得最大化商住用地出讓金，地方政府肯定要少供，不能多供，多供的話賣不了太高的價格，總收益會下來。于是錢沖到房地產市場，所以就形成了房地產泡沫?？傊@樣一個整體邏輯鏈條使得我們現在工業產能過剩，用地結構失衡，房地產泡沫，這是一個整體的模式。
顯然，上述這種模式目前已經多少走到了盡頭，不可能再主要靠出口和投資保持那么高速度的增長了。這種模式必須調整，但由于沒有切實的改革措施，包括土地-財政體制改革的措施，現在出現的情況正好相反。這幾年沿海地區的欠發達城市和中部乃至西部地區一些城市，還是在沿用沿海地區大規模搞開發區的模式，地方政府通過地方融資平臺，用土地和一些其他資產抵押借錢大搞開發區和基礎設施建設，但這些錢我估計好多未來收不回來，很容易形成壞賬，導致金融危機和經濟危機。因為我們不再像本世紀前10年那樣有一個超強的（本身也是不可持續的）國際市場，容納中國過剩的制造業產能。但很多地區實際還是在大規模借錢搞建設、招商引資，未來可能造成很大的經濟風險。
我認為，未來中國經濟要保持長期可持續增長，在兩個主要的方向上必須取得突破。要改變當前這種不可持續的發展模式，一是央企占主導的壟斷行業要解除管制，放開要民營企業進來，二是通過漸進的土地制度改革來逐漸消除房產泡沫。壟斷行業對應的高端服務業，包括電信、金融、醫療、教育、高端制造業如石油石化等一旦有效改革和開放，大學生就業的問題就可以迎刃而解。當然，壟斷行業改革要切實取得進展，在當前階段不是很容易做到的事情，因為壟斷行業的既得利益很強大。但這種改革很難進行。一個最壞的、但也是最可能發生的情況是，中國當前這種模式再繼續下去，不進行有效的壟斷行業改革，過幾年后經濟增長速度會顯著下滑，然后出現地方政府投融資平臺壞賬，房地產泡沫破裂，中央財政不得不給銀行壞賬買單的時候，才可能愿意放開賣出一些壟斷性國有企業股權，放開這些行業的管制。希望不要那時候我們才愿意進行改革，因為那時經濟不好，這些企業的價值也就下來了，賣不出多少錢。
相對于壟斷行業改革，我認為目前階段就開始土地制度改革相對容易。現在去做之所以阻力較小，一是因為房價太高，不改革土地制度，不放開集體建設用地入市，房價就不可能真正下來。現在的房價調控我看基本上是失敗的，即使把房價硬壓下來也基本上毀掉了房地產市場，而大量建設保障性住房不僅融資和經濟上難以做好，公平分配和建成后管理更是難以成功，很可能出現的局面是中央請客，地方買單，最后不了了之的局面。另外一個原因，是土地問題已經帶來大量的社會性群體事件，已經嚴重威脅到了政府的合法性。只有加速改革，才能夠在壓縮房地產泡沫的同時，不抑制、反而促進經濟增長，也才能夠防止現有土地制度尤其是征地制度帶來的大量社會矛盾。
土地制度應該怎么改呢？我和大部分學者持一樣的觀點，就是土地制度改革要從征地、拆遷體制開始，要從集體建設用地入市開始，換句話說，除了公益性用地以外，工業、商業、住宅業用地，都應該由土地所有者的農民和農民集體跟用地者直接進行價格談判，這是全世界都通行的規則，也是我國未來土地制度改革必須建立的準則。只有這樣，工業用地才不會像現在這樣被地方政府以零地價、負地價出讓，只要工業用地出讓的價格是正的，是反映了土地稀缺性和農民財產權益的，目前這種各地繼續大建開發區的不可持續模式就會在相當程度上被遏制。當然，這只是第一個方面，就是即使是制造業用地，即使符合土地利用規劃與城市規劃，用地者也要和農民直接談價格，談成了就辦，談不成就不要辦。第二個方面道理也是一樣，商業住宅用地也是要建立這個談判機制，或者給農民自己開發住宅用地的權利—真正做到中央提出的集體建設用地與國有土地同地、同權、同價。很顯然，目前地方政府商業住宅業用地供給過少，就必須在城市建立多個供地主體，在強化規劃效力的基礎上，只要符合規劃，農民可以自己開發，也可以和開發商合作開發，甚至可以農民直接出讓土地給開發商開發，政府只要制定規劃，然后對這種開發和交易征稅就可以了。
集體建設用地入市可以考慮先從城中村的改造開始。這樣的改造怎么進行，我們目前正在和地方政府探索進行一些改革?，F在中國各地的城中村居住了大量的流動人口，但建設的是小產權房，地方政府不僅無從管理，而且也無法收稅。比如，深圳的國有土地已經基本上用光了，但是大量城中村集體土地卻被村民開發建設小產權房，獲得很多的租金，租金很高當然不愿意被拆遷。這時，就可以考慮引進一個在臺灣地區、日本等采用過的區段征收技術。道理很簡單，舉個例子可以說明。某個城中村是100畝土地，現在拆遷方是政府和農民來談，但是如果個別人漫天要價，會導致改造無法進行。這里就面臨一個經典的問題，就是一個人不干，大家都干不了。那么，在我們的改革模式下，現在我們就不再去談怎么拆遷，如何給每個人補償了。政府可以和農民談，我們怎么幫助你們一起開發。比如這100畝土地，跟當地農民說拿走40畝，把這些房子全拆掉，剩下60畝給你。你為什么愿意白給我40畝呢，因為其中25畝我拿出去把基礎設施做好，另外15畝賣掉，賣掉以后政府獲得的收入可以把基礎設施成本覆蓋掉，相當于這個改造開發過程中政府不用掏錢了。而農民之所以愿意把這40畝讓給你，是因為通過25畝地用于基礎設施的改造，以及政府適當放寬容積率（原來你蓋3-4層，現在我允許你蓋成7-8層），可以讓農民剩下的60畝地比原來100畝更值錢。我們通過這樣一個把餅做大的方法，就可以把城中村改造和集體建設用地入市這個事情做起來。只要在城市的多個地段布局這樣城中村改造，蓋公寓樓，就可以通過市場化方式為廣大流動人口和城市低收入階層提供廉價、體面的住房。大量流動人口，尤其是農民工可以在這些改造后的城中村住下來。近年來，中國中低端勞動力市場開始吃緊，其中一個很大的原因，就是戶籍制度與土地制度導致農民工不能舉家遷移，導致很多留守妻子無法進入勞動力市場。換句話說，現在勞動力供給不足并不是因為農村沒有剩余勞動力了，還有，但出不來，同時勞動力工資卻在迅速上漲，我把它稱之為“劉易斯拐點悖論”。因為農村婦女到了一定的年齡，孩子不能在城市上學，她只有回家帶孩子，如果我們通過上述改革方式提供了農民工家庭可以定居的住房，他夫婦兩個人到城市里來，政府在周圍建立一些公立學校，夫婦兩個人就可以過來掙兩份工資，孩子去上學，勞動力供給不足的問題也可以有效緩解。同時我們城中村改造，使得當地城中村村民可以獲得一個比較穩定的租金收益，土地制度改革也取得突破。
當然，這里還有一個問題，就是地方政府在這個過程中到底得到了什么？如果這樣做的話，地方政府土地出讓金會下降，那么地方政府肯定沒有積極性。當然，在深圳這樣的地方，政府會有積極性做，因為他本來土地占財政收入比例不會超過15%，政府收入早就不靠賣地了。但是很多其他地區的地方政府，如果允許集體建設用地入市，那么出讓金就下來了，那怎么辦？解決這個問題也有辦法，既然允許農民蓋房出租，一家農民可以擁有多套住房，物業稅從這里開始收，或者有些農民不愿意自己蓋，說把土地直接出讓給開發商，那政府就可以收合理的土地增值稅?？傊@邊的集體建設用地放開以后，稅收要跟上來，集體建設用地放開一點，出讓金就會少一些，但同時稅收會慢慢上來。于是我們就可以從以出讓金為主的地方預算外財政模式，轉換到以物業稅和土地增值稅為主的模式。要建立這樣一個激勵，讓地方政府實現地方財政和土地利用模式的轉型。
所以，上述土地制度改革是目前階段可以做、也需要馬上做的。它可以改變整個中國當前的發展模式，在降低房價的同時，又促進經濟增長，而且通過這樣一個集體建設用地入市，就可以把經濟中過剩的流動性，大量炒房的資金從增加住房需求，引導到增加住房供給上去，這應該說是一個可以做得下去的方案。如果土地制度改革和戶籍改革、財政體制改革可以結合起來，我們的發展模式就會有一個大的變化，可以為未來持久的經濟增長和發展創造基礎條件。
