在“破解樓市迷局”分論壇上，中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵表示，所謂人口控制、低端產業遷出，當然這也是暫時性的行政措施，它的結果是什么呢？很有可能人口會回流。還有一些可能，當你這個地方的產業遷出時，生態補償，公共服務設施在增加給更少量的人口時，你說這里的地產價值和房屋價值是會升高還是降價？肯定會抬升，所以低端產業遷出，所謂人口控制是暫時性現象，但一旦當遷出以后還會導致土地升值，因為更少數的人口來占有更多的優質資源，所以趨勢還是漲價。

  以下是發言實錄：

    主持人：謝謝劉世錦先生為我們帶來了非常精彩的演講！
    接下來有請中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵先生為我們帶來精彩主題演講，掌聲有請！
    李鐵：很高興又來到網易夏季論壇，給我規定的題目是京津冀房地產的思考。
    為什么講京津冀呢？因為在北京談房價上漲的問題，房價上漲在全國不是一樣的情況，冰火兩重天，大部分三四線房子賣不出去，講京津冀它和房價有直接的關系。
    我們做了一個背景（調查），對京津冀有大致的了解，整個人口，包括城鎮化率，給大家做一個參考吧。
    二是整個經濟的差別，人均GDP，北京相當于河北的三倍，雖然和天津差不多，但人均財政收入水平差太多了，這說明北京優質資源集中過多。
    三是產業結構，北京已經進入了后工業化時期，以服務業為主導的發展時期，天津作為工業化后期，河北是工業化中期。
    我們看北京房價的熱力圖，我們從2015年做了熱力圖對比，看2015到2017年，紅的地方就是房價越高的地方，高房價地區從原來的中心地區向外擴展，都是在這一年房價嚴格控制的情況下繼續向外擴展，這特別說明北京，特別是京津冀地區房價上漲的趨勢目前來看雖然短期受到一定抑制，但還是在上漲趨勢。
    網易說談京津冀房地產發展哪兒最有希望，我們看，它和北京的輻射區有直接關系，東城西城房價最高，朝陽海淀石景山房價就下降了，隨著中心區向外擴張，房價不斷下降，兩圖都說明了這個問題。
    不僅僅是北京轄區，北京周邊地區的房價也在發生變化，反映出京津兩地，特別是北京對周邊地區的影響，我們畫了幾個同心圓，30公里、50公里、100公里，包括200公里，越遠房價變化越大，和北京相關的基本集中在30到50公里的范疇，我們可以看50公里的范疇，很多人感興趣，涿州、河北、固安、廊坊、大廠、三河，這塊的房價2015年時是10000左右，現在漲到20000多，三河香河通了輕軌以后已經達到了25000，北京市中心搬到通州房價也在上漲。
    這也是和北京輻射有直接關系，這三個城市（京津冀），石家莊輻射能力最差，天津輻射能力有限，廊坊地級市的附加能力，還是靠近北京的房價高很多。
    影響北京的，我們還把旅游人口作為因素，很多人在判斷時，城市化率到50%以后，甚至50%到70%之間，過度聚集的同時會出現一定的逆城市化現象，北京達到80%，通過旅游消費向外擴展時會影響北京周邊的房價，比如張家口崇禮房價達到20000多，這和旅游消費有影響。
    第二，很多人關心房價能不能降，我從整個城市發展規律來看房價能不能降。
    1、房價為什么漲，優質資源絕對集中的地方，三甲醫院、211高校、央企總部，差距特別大，優質資源過度集中是導致房價上升很重要的原因，每次我都講，為什么香港房價一直漲，是北京的三倍，因為香港的優質資源遠遠超過北京，條件沒有發生變化。
    2、貨幣超發和貶值的基礎性因素還在，現在房子存在兩個剛性需求，一是住的剛性需求，另一個是的剛性需求。
    我們研究房子的問題不是研究房價本身，是研究金融問題，如果錢放在銀行里，天天貶值，兌美元貶值，雖然最近穩定住了，但趨勢沒有發生變化時總得選擇另一個地方進行投資，要不是股市，要不是住房，或者尋找其它投資機會，但現在看來在京津冀地區由于我們資源的稀缺性沒有發生變化，在這里投資還是有長期回報率預期的，所以這么看，貨幣超發和貶值的基礎因素還在，購房者對投資的剛性需求還在，對房價的支撐需求也在。
    3、經濟是不是增長，剛才世錦講我們已經觸底反彈了，對于經濟保持增長，高收入人口增加，我們可以看，中上收入人口占比20%，2010年是2.68，2.75、2.84、2.9，人群在增加，這對于高房價支撐的群體還在，要到全國去，想買房，到哪兒買房最好？可能省會城市、地級城市是首選之一，但最重要、最有升值預期的肯定是北上廣深。當經濟還保持穩定增長期時，高收入人群在增加的時候也是導致房價上漲一個最基本的支撐因素。
    4、住房供給是不是充分滿足了需求，所謂住房的剛性需求，北京適齡購房人群在增加，從2011年592萬人到2015年的664萬人，2016年將近700萬人，住房供給，完成投資占住宅投資的比例，90平方米以下的25.7%，北京每年增加住房大概十幾萬套，能否滿足需求？滿足不了，所以這種剛性需求不是促進了房價上漲，是買不到房使大家、使所有白領對于房價上漲的關注達到了最高。由于這種關注影響了媒體，影響了我們政策的決策。
    我們知道最近中央采取了一系列措施，包括限購、限貸，又采取了租售同權，人口流入地區增加租賃房，促進租賃住房發展，包括共有產權住房，包括一系列措施，什么北京人口疏解等等，但我們看到這些政策時，如果我們看到前面的基礎性條件沒有發生變化，可能會導致我們房價的漲幅趨緩，當然大量屬于行政措施，比如房子漲了我可以不讓你賣，只要限制你賣，我就可以限制房價增長。
    最近北京確確實實看到了二手房的房價漲幅趨緩甚至賣不出去，大家都在觀望，是不是房價會有下來的一天，我等下來的一天再去買住房。我想這個可能性不大，畢竟稀缺性資源是全國獨有的，如果你再通過行政壓制，總有一天房價會出現報復性反彈，因為這不是市場的結果，前幾個因素都還在。
    再一個，控制人口政策和低端產業遷出政策會使房價下降嗎？不會。
    所謂人口控制、低端產業遷出，當然這也是暫時性的行政措施，它的結果是什么呢？很有可能人口會回流。還有一些可能，當你這個地方的產業遷出時，生態補償，公共服務設施在增加給更少量的人口時，你說這里的地產價值和房屋價值是會升高還是降價？肯定會抬升，所以低端產業遷出，所謂人口控制是暫時性現象，但一旦當遷出以后還會導致土地升值，因為更少數的人口來占有更多的優質資源，所以趨勢還是漲價。
    通過房價問題我們對城市的發展思路要進行反思，中央城市工作會議上總書記講了要“尊重城市發展規律”，我們知道近三十年中國城市化發展速度很快，北京的發展很快，我們出現了“城市病”，但所謂的城市病是集中在主城區而不是轄區，北京市1.67萬平方公里，主城區667平方公里才1050萬人，我們在主城區看到了堵車，看到了一系列問題，環境污染是華北地區的事情，這些城市病在主城區，我們還有更廣大的轄區作為調整空間，我們不能讓主城區的病，轄區來吃藥”，這是一個特別大的問題。剛才世錦講了“大都市圈”，我也同意這個觀點，我們不能叫北京“特大城市”，應該叫特大城市區域，或者叫特大城市群，或者叫都市圈，都市圈的核心問題都是一樣的，一回事。
    第二，由于優質資源的高度集中，它不可能改變人口向特大城市、區域流動的大趨勢，或者是向大都市圈流動的大趨勢，這是世界城市化普遍發展的大規律，因為中國是等級化管理體制，優質資源向高等級城市集中，你就應該接納更多人口，而不能排斥。當你用行政措施遷出的時候，我相信它不會遷出很遠，遷出一段時間以后政策反彈時還會回來。
    第三，城市化水平在中國的提高需要擴大城市區域，也就是大都市圈作出更大貢獻，而不是控制人口，這一點我跟世錦的觀點完全一致，可是我們強調人口的控制、低端產業的控制，采取了一系列措施，這是不符合城市發展規律的，因為我們需要服務，我們需要所謂中低收入人口的服務，飯店服務員、餐飲服務員、環保工人，包括快遞服務員，我們的城市離不開他們，如果我們讓他們離開了，那城市必定死亡，包括家政人員。所以在城市化進程中，北京市的特大城市區域和都市圈應該更好地發揮吸納人口，以解決京津冀發展嚴重不平衡的作用，而不能把它排斥掉。
    第四，治理房價問題要尊重城市發展規律和市場規律。
    所謂城市發展規律是什么呢？城市發展規律就是當優質資源過度集中的地方，一定會帶來人口進入，從而一定會帶來房價上漲，是不是城市發展規律中房價會永遠漲下去？中低收入人口的住房怎么解決？它要通過更大范圍空間來解決住房供給的問題。為什么開始我做了一系列空間圖呢？隨著城市中心向外擴張，房價會出現遞減的現象，隨著中心向外擴張，遞減就意味著中低收入人口可以在離城市中心區較遠的地方，30公里半徑、50公里半徑，可以買到你需要的住房，全世界都如此。我們為什么要反對這種做法呢？為什么不尊重這種發展規律呢？政府該做的是怎樣做好服務，怎樣解決基礎設施建設。
    所以就回到了第五個問題，應在區域發展戰略背景下來考慮城市化的問題，來考慮空間資源的再配置，來解決房價和住房供給問題。
    還是回到原來的圖，我們想到為什么三河、香河、燕郊甚至永清、固安有了房價升高趨勢呢？我們知道靠東，燕郊離北京30公里，靠南30公里的地方在龐各莊一帶，靠西30公里、靠北30公里都在北京轄區之內?？墒怯捎谖覀兊娜丝诳刂普?，由于北京公共服務封閉性供給政策，北京戶籍制度、人口遷出政策等等，影響到我們制定長期戰略來促進周邊中小城市和小城鎮的發展。
    很多人愿意舉東京的例子，東京從來沒有限制過周邊20公里到30公里周圍中小城市的發展，我們北京是嚴格限制的，北京城市化對周邊的小城市是嚴格限制的，可恰恰在這些地方可以提供更廣泛的住房供給空間，可以提供大量的低價住房，我們不一定非要到河北買房、不一定非要到燕郊買房。如果我們確實不愿意去這些地方發展，我們可以把輕軌修到河北，修到永清、固安、涿州，這也可以，我們把我們的半徑圈放大。
    但目前我們的政策處了問題，我們把我們的公共服務政策，這種封閉的公共服務政策和財政政策以及戶籍政策影響到了整個北京城市的規劃，城市的資源再分配，所以學習總書記講話，從“一帶一路”、京津冀一體化以及長江經濟帶戰略中我們可以看到通過區域大范圍空間來解決城市化發展中特大城市的城市病問題，我們有足夠的辦法來解決，但目前由于利益關系，我們放棄了這種思維模式，導致了房價高漲同時我們沒有采取更有效的措施解決中低收入人口的住房問題。
    第六，我們要給大都市圈的中小城市和小城鎮更多發展機會，其實給他們發展機會也等于給我們中小投資者更多的發展機會。
我們知道最近北京提出了“穿墻打洞”，我們過多強調了所謂“住房是用來住的，不是用來炒的”，但住房是用來住的，同時也包括住房可以經營，服務業都是在住房基礎上發展起來的。
    可是我們過去城市的住房供給只是解決單一的功能，市場進行了充分補充，市場把過去所有單一性功能住房變成了多功能性的，把過去的大院經濟變成了一定的街區經濟，可是我們通過穿墻打洞的治理，通過低端產業的遷出，我們把這些住房功能全部打掉了，使我們城市的活力、方便性受到了極大影響。所以學習總書記講話，我們真的要認真地、全面地理解，而不能從單獨的字面上理解，因為中央城市工作會議上總書記講過“要恢復街區經濟的發展”，可是我們現在通過穿墻打洞，把街區經濟毀掉了，我們在城市里住還方便嗎？所以服務業是一個很重要的發展方向。
    另一方面，我們把所有開發功能都交給了地產，我們忽視了另一個功能：城市發展有地產商的功勞，同時有中小投資者的功勞，全世界特大城市，各類大城市，土地不都是大面積出讓的，小塊土地的出讓會帶來服務業的長期穩定發展，會帶來租賃住房長期穩定發展，這是國際已經成功的經驗，可是我們還在走大地產商的發展模式，這使我們城市變得越來越不方便，也使我們短期性投資性地產發揮更多功能，而使長期穩定經營服務業的地產，使小投資者沒發揮他應有的作用，而中小投資者在促進城市活力方面，帶動消費升級和產業升級方面也會發揮很大的作用。
    解決辦法僅限于房子問題，我想第一個是要在更大范圍空間內調節住房供給政策，不能把我們的目標只針對主城區，只針對房價上漲地區，要在周邊30公里到50公里的范疇內提供居住住宅區，給買不起房的人提供住宅。
    這里叫“利用空間住房結構，調整緩解供求矛盾”，緩解大家對房價上漲的過度關注，而房價上漲確確實實有它市場機制的作用。
    二、促進周邊的中小城市和小城鎮發展。
    東亞地區我們舉了東京都市圈、首爾都市圈、北京都市圈、上海都市圈，可是我們看到的這幾個都市圈的城市結構，我們不是城市群，我們的中小城市發展嚴重不足，特別是5萬到20萬人口的城市嚴重不足，北京郊區就一個，無論在歐洲還是美國，這種中小城市發展發育都比中國要好很多，怎樣促進都市圈、城市群、特大城市區域的中小城市發展對緩解城市病、功能疏解具有非常重要的意義。
    我們知道產業遷出，大企業遷出，我們都想集中一個產業園，實際上國際上一個大企業隨便到一個小城市就可以落戶，為什么呢？成本低，這里我不多講，但我們要給一些小城鎮，甚至包括一些村，給予發展權限，讓這些產業疏解通過市場的方式自動進行空間選擇。
    分類推進主城區和非主城區的發展政策。
    我們要把核心區和轄區有機分開，這樣才能真正帶動城市郊區和小城市的發展。
    加大城際軌道交通建設。
    我們北京市要制定城郊30到50公里的軌道交通規劃，如果我們看東京的發展，攤到一定程度會程樹枝狀的發展模式，原因是順著城際軌道交通，依托原有的小城市和小城鎮自動帶動了城市格局的變化，軌道交通的通達性我們可以看到，過去我們是以高速公路為主，未來以人流為主，適應服務業發展，要真正發揮城際軌道交通的作用，它會使得通達性更好，降低交通半徑。
    在軌道交通的地方制定發展政策，促進特色小鎮、小城市發展，建立集中居住區，解決房價問題。
    關于京津冀房價，房子問題有很多內容可聊，特色小鎮的問題、旅游地點的問題，但我想講一個問題，核心，人口控制不是出路，產業遷出也不是出路，重點是怎樣通過空間范圍的調整來解決以人為本的問題，讓大家知道高房價是市場趨勢所在，政府應該做的是給所有中低收入者在更大范圍空間內提供低廉的住房。
    謝謝大家！