3月12日，國務院發布《關于授權和委托用地審批權的決定》(下稱《決定》)，明確了省級政府更大的用地自主權?！稕Q定》稱，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。但是不久前，各地針對農村占用耕地、林地建私人會所、別墅等私搭亂建現象進了集中打擊和處理，以此遏制侵害農村土地管理規范的各種不法現象，嚴厲懲處了地方上一些既得利益階層驕奢枉法的作態，維護了中央和法律的權威。與此同時，在拆違行動中，有些地區采取一刀切的做法，把一些農家樂、農業旅游等農民增收和農業轉型項目一刀切拆除，實際破壞了鄉村經濟的正常發展，不僅損害了人民群眾的合法權益，還影響了農村就業和農民收入的增長，這一結果與國家鄉村振興的目標背道而馳，容易把好事辦成壞事。農用地轉建設用地審批權的下放，會不會導致農村建設用地的大面積兼并?在處理這類問題時，會不會又沖擊正常的農轉建的項目?在農村地區先行試點房地產稅，或者能夠實現即有效節制農村土地濫用又防止農村經濟發展遭到破壞的雙重目標，甚至對其他方面的改革產生諸多積極影響。

　　一、農村土地政策實際面臨兩難困局

　　相關數據表明，雖然城鎮化的進程，使我國農村常住人口持續縮小，但是農村宅基地使用面積卻不降反增。農村土地制度改革不到位，是造成這種結果的主要原因。城鎮化的自然結果是農村居民的減少，農民要進入城鎮買房落戶，首先要有在城鎮購買房屋的消費能力。如果農民的農村宅基地地通過確權等措施強化物權后能夠有效盤活，那么為了能夠在城鎮獲得更好的教育、醫療等福利，農民就會自發地處置農村宅基地來置換成城鎮房屋。但是農村土地流轉的受限和對資本下鄉的疑慮，使得農村宅基地不能取得完整的市場對價。進城農民的農村宅基地和房屋變成食之無味，棄之可惜的雞肋，農民棄之不用，又不愿意處置，最終造成農村的空心化。

　　另一方面，《土地管理法》最新的修改已經允許農村建設用地直接入市。這次審批權的下放進一步加速農村土地的資產化。在此狀況下，如果無節制地放任資本下鄉，那么城市炒地、炒房的現象可能又在農村再重復一遍。城市炒房造成房價的高企，進城農民還有農村的退路，如果農村土地和房產也被哄抬，按照當前的社會財富分布狀況，那真有可能出現富者房連阡陌，貧者無立錐之地的結果。這是過去一直擔心的問題，現實中即便在當前嚴格控制資本下鄉的情況下，也出現了新聞媒體曝光的秦嶺別墅、東北曹園這樣的現象。但另一方面，鄉村振興需要人才和資本向農村回歸，即不讓資本下鄉，又不讓社會成功人士回歸鄉土，鄉村何以振興?中國人具有濃厚的歸鄉和土地情節，許多社會精英在國內實現不了回歸鄉土的愿望，就把資產轉移到國外，與財富流失同時伴隨的是人才的流失。由是可見，即便剔除意識形態因素，當前農村土地政策也面臨著兩難的困局，

　　二、農村先行試點房地產稅能夠解決多方面難題

　　農村土地政策所面臨的兩難困局，造成的直接后果是有關農村土地管理的執法措施往往會陷入一刀切，首尾不能相顧的局面。從基礎的實際情況來看，如果不是一刀切，那么很多占用農村建設用地，乃至耕地、林地的私人會館等將難以處理;一刀切，則又殃及池魚，把一些合理但手續上并不完全合法的農村農業項目一并消滅，產生前述不良影響。從功能上看，房地產稅恰恰能夠解決這些問題。

　　首先，農村房地產稅先行試點，能有效降低農村空心化問題。前文已述，農村空心化，宅基地占地面積在農村人口下降的情況下不降反增的一個重要原因使農村宅基地的雞肋狀態。如果宅基地能夠在滿足一定條件基礎上自由流轉，能夠獲得較公平的市場對價，同時持有宅基地每年都要產生稅收成本，那么已進城農民就會積極轉讓和退出農村宅基地。未進城農民超標占有宅基地的情況也能夠得到緩解，農村空心化的現象就迎刃而解。

　　其次，在明確土地規劃的基礎上，采取累進制的房地產稅能夠解除對工商資本下鄉的后顧之憂。關于農村土地流轉，尤其是農村建設用地流轉的改革，往往雷聲大雨點小，且一般都會限制流轉主體。主要原因就是擔心資本下鄉后的對農村土地無限制擴張。事實上，土地作為稀缺資源，如果持有無成本，擴張兼并是必然的，豪宅會館也必然越建越大。先按占地面積制定累進制的房地產稅，下鄉的資本才會做必要的成本收益考量，才能有效遏制資本下鄉后的對農村土地無限制渴求。累進制的房地產稅杜絕了工商資本下鄉后土地無限制擴張的危險，針對農村集體建設用地的流轉的限制就可以大幅度減少，能參與的主體增加，需求增加了，參與流轉的宅基地的價格就會上浮，農民才會獲得較公平對價，進城就有了更多的財產性收入，農村空置宅基地就會更多退出并獲得更有效地利用。

　　再次，農村先行試點房地產稅能夠有效增加農村基層組織的收入。我國在本世紀初取消了農業稅之后，鎮、村兩級就失去了基本收入來源，主要依靠上級撥款。這不僅加重了地方財務負擔，也使的村級社區服務公益活動等缺乏自主的財務支撐，美麗鄉村建設的成果不能直接體現在鄉村級經濟層面。從國際經驗來看，房地產稅作為地方稅種，其收入主要就是用于社區服務，農村先行試點房地產稅或者能夠極大地改變鄉村財力不足的問題，使鄉村振興獲得最為重要的經濟來源。鄉村振興獲得自主經濟來源，地方債的壓力就會有所減少，至少在一定程度上能夠對沖農村建設用地直接入市給地方財力帶來的壓力。

　　最后，農村先行試點房地產稅，能夠使農業旅游、農家樂項目獲得穩定的預期。拆違一刀切，帶來最大的傷害是讓農民不再敢投資搞農業旅游、農家樂這樣的項目，其危害毋需贅述。改以農村先行試點房地產稅予以規制，開發農業旅游、農家樂項目的業主，會自動衡量成本收益，如果所獲得的盈利，能夠有效覆蓋稅收成本，那就會繼續經營。如果只是虛設項目，則自然淘汰。其對正常生產秩序的保障優勢比之一刀切拆違顯然要更加合理。

　　三、農村先行試點房地產稅具有實際的可行性

　　房地產稅作為一項重要的稅收改革措施，已經在立法研究的階段。決策層面雖然已經明確房地產稅作為房地產調控的長效機制必然要推出，但目前社會上仍爭議不斷。筆者曾多次撰文批駁反對房地產稅的一些錯誤觀點，并提出推行房地產稅的方式方法。從改革的角度來看，改革試點是過去幾十年改革進程中的一個非常重要的改革方法。在重慶、上海的所謂房地產稅試點，實際并非真正的房地產稅，并沒有改革試點的功能，并不能以此來否定房地產稅。完整的房地產稅的施行，長期必然有利，但是短期內或產生一定的沖擊。當前，在中美貿易戰背景下，經濟發展以穩為主，城市房地產稅在可預見的短時間內或需擱置。得益于過去幾十年來的限制，農村并不存在房價崩盤這種壓力，在農村地區試點房地產稅，不僅不會有對房價的沖擊，反而為工商資本下鄉創造了適當條件，增加農村、農民的財產性收入，繼而擴大農村消費，反而為應對貿易戰提供了更大的回旋余地。因此，農村先行試點房地產稅，整體上不僅無害，而且是有益的。

　　農村先行試點房地產稅還拆解了反對房地產稅的一個主要理由和焦點：即城市房地產只有70年使用權，并非完整產權，不應當征收房地產稅。對這一意見的批駁已經很多不必贅述。農村先行試點房地產稅則完全沒有此項障礙，農村宅基地雖然也屬于集體所有，但一般均沒有年限限制，因此農村先行試點房地產稅不會有這方面的法律上的障礙。房地產稅作為地方稅，其收入歸地方所用，主要用于社區，農村房地產稅的征收不會受到基層組織的太大羈絆。與城市相比，農村中沒有動輒擁有幾十上百套房地產的群體，承包幾十上百畝耕地、林地用于農業生產，則理應屬于免稅的范疇，因此，合理設計的農村先行試點房地產稅不會受到太大的既得利益的阻撓，也不會影響正常的農村生產。在《土地管理法》已經修改的情況下，一定要盡快在開放農村土地流轉之前做好稅制規范的基礎，避免農村重蹈城市房地產覆轍。

　　農村先行試點房地產稅已經具備了一定的基礎技術條件。多年來，經中央的部署和推動，許多地方已經完成或接近完成土地確權頒證工作。各地不動產統一登記也已經接近尾聲，農村土地用途規劃一直以來都較為明確，這都為農村先行試點房地產稅掃清了技術障礙。此外，要實現不影響農業生產的目標，農村先行試點房地產稅過程中，要注意區分土地用途并設置合理的起征點，不能給農村居民合理的宅基地使用增加負擔，不能給農業生產本身加重負擔。對實際上占用了林地、耕地的，則要區別處理，對占用基本農田的，不能以稅收代替清理，對類似占用可利用的再生林林地的，要在統合法律法規的基礎上斟酌處理是清理還是納入農村房地產稅規制的范疇。農村先行試點房地產稅也要采取統分結合的辦法，在統一的中央政策和法律法規的基礎上，給試點地區足夠的自主權，摸索出適合推廣的方式方法。國傳統的鄉村治理，一直都有公田這種設置，農村先行試點房地產稅用于本社區的建設和公益，一定程度是回歸了傳統，比較容易為鄉民所接受。農村先行先試房地產稅，或者還能使得一些城市成功發展鄉賢能夠回歸鄉土，這些人能夠為農村帶來財富、帶來知識、帶來家門口的工作機會，這一試點極有可能為美麗鄉村建設帶來出乎意料的收獲。