房地產稅是當前全社會關注的焦點之一。在房價不斷攀高嚴重透支居民消費能力，地方債不斷高企有可能形成灰犀牛風險等諸多負面因素的情況下，總體上歸屬于地方的房地產稅的立法顯得愈加重要和緊迫。但是，社會各界也對房地產稅會不會引起稅負的加重、是否會操之過急導致房地產價格雪崩繼而造成地方債崩盤最終引發金融危機充滿疑慮。既得利益群體則利用這一疑慮情緒來懷葛房地產稅立法。相關決策看來也因此處于一種進退維谷的兩難境地。要突破此種困局，必須審時度勢，避免踏入誤區，快慢有度統分結合地推進房地產稅。

　　一、房地產稅立法首先要在認識上避免誤區

　　財稅體制改革是當前我國改革進程中最為重要的突破口，房地產稅則是重中之重。但茲事體大且當局者迷，在當前關于房地產稅的立法進程中有多種似是而非的論調，有可能導致公眾對房地產稅立法的認知進入誤區，應當予以批駁。

　　一是房地產稅不符合國情論。這種觀點認為，在西方國家通行的房地產稅不適應于當前中國國情。其理由是我國作為社會主義國家，城市居民并不擁有土地所有權，另外居民在取得房地產時，已經繳納過地租，因而不能作為征稅對象。另一個民粹性的理由是我國老百姓稅負已經很高了，再行增加房地產稅這樣的直接稅種，會極大增加老百姓負擔。實際上，這兩種理由均不能成立。首先，根據稅收之性質，所有權和使用權均可納入征稅對象，不存在使用權就不能納稅的理論障礙;其次，《物權法》第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，且根據溫州的案例，我國土地使用年限到期后仍可續期，僅僅繳納手續費即可。也就是說，大概率的情況是，住宅建設用地使用權與所有權并無太大的差異。最后，支付取得土地使用權所的對價，與所要繳納房地產稅毫無關聯。最后，房地產稅通過合理的起征點設置和必要的結構性調整，完全可以避免增加普通民眾的稅收負擔，乃至最終降低普通民眾的購房負擔，是有利于人民群眾而不是有損于人民群眾。

　　二是房地產稅征收新老劃斷論和無用論。隨著舉國上下對房地產稅重要性的認知不斷提高，對房地產稅的爭議也逐漸從要不要征變成何時征收，怎么征收?鑒于我國改革歷程中，經常用新老劃斷來減少改革的阻力，用時間消磨改革的對象。一些人士因此主張，為了避免大的波動，房地產稅立法應當采取新老劃斷的方式。那些有一定的思想認識，又房子比較多的人士也紛紛贊同這一辦法，看起來的確減少了阻力。而后上海和重慶做了新老劃斷的房地產稅試點。實際結果表明，以新老劃斷的方式來征收房產稅既沒有有效控制房價，也沒有對地方財政狀況有大的作用。許多人又因此把新老劃斷這一至關重要的環節略去不提，主張房地產稅無用論，這是對房地產稅極大的誤導。新老劃斷論之所以在房地產稅領域失效，是因為，房地產稅賴以發揮功能的關鍵節點就是要把多占的“老房”逼進市場交易，增加市場供給，進而通過供需的變化時房價得以調整。由其是在上海這種二手房為主的城市，房地產稅調控老房的功能更加重要。新老劃斷無異于閹割了房地產稅，使得房地產稅有其名而無其實，房地產稅立法要避免這樣的誤區。

　　二、快慢有度地推進房地產稅

　　早在2015年，房地產就已經納入全國人大立法規劃，2012年開始，我國就已經積極推進不動產統一登記，目前這些房地產稅征收的基礎工作也幾乎已經大功告成。然而時至2018年，房地產稅立法仍然沒有出臺。房地產稅慎重立法是正確的選擇，因為它的確牽涉多方面利益調整，處理不當也可能誘發系統性金融風險。

　　但是房地產稅的靴子遲遲不落地，也會使多方面的制度改革難以理順。譬如，控制房價只能采用行政手段，缺乏有效的長效機制。鄉村振興戰略實施則因為房地產稅的缺失對工商資本下鄉開發用地只能采取進行一刀切的嚴格限制，鄉村發展事倍功半。地產財政則缺乏常規的可持續性收入，土地財政則不可持續，地方債這樣的灰犀牛風險越滾越大。此外，房地產稅的不確定狀態，也使得市場主體缺乏穩定的預期，難以作出有效決策，總處于持幣觀望狀態，這也是民間投資下跌的重要原因之一。因此，應當盡快地確立房地產稅總體框架，明確征收房地產稅的時間、目標和整體架構，穩定市場主體的預期，為其他方面的制度改革提供有效的政策工具，為提供防范灰犀牛風險終極解決路徑做好準備，以期實現改革的系統性和協調性。這是房地產稅立法為什么在整體上要快的原因。

　　與此同時，房地產稅落地后的推進又要慢。這個推進的慢是指房地產稅征收對象的覆蓋面要從小往大逐步覆蓋，即房地產稅起征點必須由高往低緩慢推進。簡單地說，房地產稅立法可以將房地產稅的起征點即豁免范圍的確定授權給國務院，且房地產稅剛出臺時的起征點一定要高，即豁免范圍一定要大。而后，根據實踐效果和市場承受能力，由國務院確定逐步收緊房地產稅起征點的時間和幅度。這樣處理的好處，即給了市場以較為明確的預期，又能夠較為靈活地根據市場承受能力斟酌房地產稅的范圍和幅度，避免造成對經濟社會產生較大的沖擊，有效避免觸發系統性金融風險。更為重要的是，將房地產稅由由高往低緩慢推進能夠防范既得利益群體蓄意過渡執行的軟對抗風險。反對房地產稅的既得利益群體在不能直接對抗房地產稅的推進進程的情況下，一種可能的對抗方式是，以極端方式推進房地產稅，不給予或少給予豁免空間，將起征點放得很低，把只擁有一套房或較少房子的居民全部納入征稅對象，繼而引發大多數民眾的反感，挑起反對輿論，最終迫使決策層廢止房地產稅。對此必須予以警惕。

　　三、統分結合地推進房地產稅

　　黨的十九大報告指出，我國社會的主要矛盾為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。十九大報告還指出，區域均衡發展戰略是建設現代化經濟體系的重要內容之一。我國地域遼闊，各地經濟發展不平衡，房地產稅的征收對各地經濟社會發展將產生比較顯著的影響，同時，稅率、起征點的不同則會產生不同的效果。因此，十九大確定的戰略目標和戰術目標都決定了房地產稅的起征點和稅率不宜全國一刀切，房地產稅應當由中央和地方統分結合的方式來推進。

　　具體來講，當由國務院先行確定最低起征點和最高豁免額，再由地方政府在中央確定的自由裁量范圍內自主確定該地方的房地產稅起征點。房地產的稅率可以由地方政府自主確立，國務院也可斟酌是否設立稅率的上下限。舉例假設，國務院可以統一確定，在全國范圍內，對低于3套房或人均150平米標準的房地產持有人均不予以征收房地產稅，對高于8套房或人均500平米以上的房地產持有人必須予以征收房地產稅。地方政府在國務院確定的范圍內自主確定征收房地產稅的標準。同時，基于有些房地產持有人房地產遍布全國各地，在起征點比較高的情況下，根據房產是用來住的的原則，對持有人的日常居住地、戶籍所在地、納稅所在地優先豁免。在征稅系統日益完善的情況下，地區之間征稅協調并非難題。

　　按上述方式統分結合地推進房地產稅，一方面能夠使各地能夠根據自己的經濟發展狀況、財政收支情況、地方負債情況來確定本轄區內房地產稅的覆蓋范圍和征稅尺度;另一方面，上下限的圈定，又有效地壓縮了既得利益群體逃避、對抗房地產稅的空間。同時，房地產稅推進的快慢有度和統分結合是有機統一的。中央政府可以逐漸收緊最高豁免額來慢慢提升房地產稅覆蓋率。在此收緊過程中，因為地方標準不一，就不會產生大范圍的沖擊作用，為房地產稅的落地提供了試錯的緩沖空間和時間，又使得房地產稅能夠迅速落地實施，為其他改革提供了有效的基礎制度支撐。