2017年網易經濟學家年會12月13日-14日在北京舉行，在今日舉行的“杠桿下的樓市”論壇上，中國城市和小城鎮改革發展中心理事長李鐵表示，不要看大中國的房地產發展，也不要過度地樂觀，一個最大的問題，比如說房價高的地方，房地產發展還有無數的機會。

    以下為文字實錄：

    李鐵：去年冬天到今年夏天都來了，都講的房地產主題，在座這幾位大咖在房地產研究上非常有功底，我來就是拋磚引玉，把我的觀點和想法提出來供大家批判。

    給我的題目是關于房地產泡沫的問題，剛才主持人也講過了，中國的房價上漲，無限地漲上去會出問題，從我們研究看，也沒有必要擔憂，中國的情況和國際上有很大的差別。

    是不是中國真出現房地產泡沫了，泡沫和國外有什么區別，中國還有中國獨特的特點。

    我把中國和國外的城鎮化發展水平進行了一次比較。大家認為的泡沫，是城鎮化率為56%的時候，日本是在77%，美國是81%，韓國是80%，基本上城鎮化過程已經結束了。

    第二，經濟增長速度，我們現在是6.9%，日本是4.5%，美國是2.2%，韓國也是4.5%。在經濟增長發展到一定階段，開始放緩的時候，我們和這些國家也有比較大的差異，我們仍然處于高速增長期。

    第三，我們把貨幣的供給量也做了一個比較，是同期比較，并不是他現在和他現在，是和它城鎮化相對應的泡沫時期進行比較，我們現在的貨幣發行M2是151萬億，日本當時日元是194萬億，到1177萬億元，相當于人民幣的12.3-74.8萬億。但是我們做比較的時候，還要看其他幾個相關關系。日本的人口是一個多億，我們是13.7億人口，如果把這個12.3-74.8萬億乘以10，我們的人口是日本人口的10倍，日本的貨幣發行恐怕到了700萬億，或者是120萬億這個區間，他的問題要比我們嚴重得多。美國是3.5億人口，但是他的泡沫時期貨幣發行是65-86萬億元，如果乘以10，是650-860，韓國也是如此，韓國是5000萬人，我們是他的27倍，乘以27倍，韓國的貨幣發行遠遠高于中國。我們把這個分析做出來以后可以看到，從金融、泡沫、城鎮化的角度，是不是中國真的出現了房地產泡沫呢？這個問題還值得存疑。但是我們確實在三四線城市存在賣不出去的狀況，這是中國的體制特點，不等于中國到了房地產走不下去的時間段。

    第二，城鎮化的潛力還沒有完全釋放。提出城鎮化這個政策的時候，也曾經提出過，如果幾億農民進城，我們城鎮化率每增長幾個百分點，每年兩千萬人口進城，如果可以在城里購買住房的話，會帶來大量的房地產需求。實際上我們到2020年，城鎮人口按現在的增長速度是8.4億，到2030年是9億多，我們也考慮到城鎮化放緩，存量是2.7億。五個多億的人口，如果進城需不需要住房？何況現在買房沒有多少農民，絕大部分是城鎮人口，他們是住房改善型需求，投資型需求。預期的戶改、土改也沒有進行，真正進城的農民沒有徹底進來，房地產的潛力，所謂城鎮化的潛力還沒有得到釋放，這個也是一個非常清楚的事實。

    我們在看是不是像大家說的，房地產價格漲的不得了了，大家已經承受不了了。我們知道房價是在部分城市上漲，我們也做了一個分析，這個可能對于房地產專家來講都是很常規的數字了，房價上漲超過5%的城市一共有這么多，真正房價上漲的僅僅是一個零頭。真正的房價上漲是北京、上海，平均在七八萬，還有就是廣州、深圳，深圳的房價上漲速度遠遠高于廣州，這是部分的一線城市上漲，并不是所有的一線城市都在上漲。

    當然也存在部分二線城市，但是絕大部分三四線城市，房地產積壓現象非常嚴峻。我講了三次關于房子的問題，不同的場合，不同的媒體采訪的時候也都談過房子的問題，為什么大家從來不關注三四線城市房地產嚴重積壓的問題呢？房地產庫存面積消化需要8.2年，太原需要14.6年，呼和浩特20年，沈陽10.9年，長春11.5年，重慶2.9年，大連12.8年。這些城市也不小，都是省會城市，為什么我們對這些城市的房子賣不出去問題視而不見，還在談房價上漲呢？我想這就是我們判斷的誤區，畢竟我們所有的媒體都在北、上、廣、深，特別是北京的媒體在全國的影響力最大，房子事關媒體人民的利益，他的關注度會影響到我們對于整個國內房地產形勢的認識，這一點是值得注意的，并不是我們想象的那樣，房子上漲是局部地區的現象，不是全國的現象。

    我們也做了一個調查，什么樣地方的房價上漲？最近接受記者采訪的時候都說過，我們選了幾個，常住人口，你是輻射全國的還是輻射地區的，北上廣深，特別是北上深一定是輻射全國的，全國的人民去那里就業、投資。第二是外來人口比重，外來人口比重越大的地方，人口流入最多的地方，房價上漲的趨勢比較明顯。我們看深圳外來人口占接近70%，上海是40%，北京也將近40%，外來人口占的比重很大。中西部地區，人口流出，房子上漲的速度肯定不快，甚至很可能賣不出去房子。第三，人均收入水平的支撐，我們選的是人均收入水平是本市的，實際上買這些房子的人是依賴于全國的高收入人口，10%，你問他要買房子首先在哪兒買，哪兒最具有投資價格，肯定是北上廣，深圳有點特殊，深圳是就業人口最多。商品房平均銷售價格，這個支撐著商品房的價格，有點特殊。

    為什么一些二線城市房價上漲趕不上北京呢，因為輻射的人口少。有一天記者問我，你怎么來評價重慶，重慶是不是轉軌很成功，因為重慶整個城市發展模式是不是摒棄了房地產發展的導向，而且走了一條獨特的發展路線？我告訴他不存在這個問題，重慶他輻射的區域，重慶管轄區是3600萬人口，3600萬人口，而且絕大部分農村地區，周邊的城市地區在全國收入水平是偏低的，是西部地區，萬縣等其他的城市等，怎么能支撐城市的高房價呢？只有3600萬人口。省會城市輻射全省的人口，外來人口比重和收入水平等等也支撐了房價，所以他的房價明顯要比北上廣低很多，取決于輻射的人口能力。地級市輻射的人口和地區人口總體收入水平也決定你的房價上漲幅度。

    還有一些省份是多中心的，多中心的省份他的房價發展是不均衡的，但是有的發展快一點，在不同的時期發展快一點，不同時期發展的慢一點，但是這些都是局部現象。我講到了重慶。

    我們看房價一定要記住兩類情況，一類情況是超大城市，千萬人口以上的城市，特別是面向全國的城市，房價上漲的幅度很快，為什么天津的房價上漲幅度遠不如北京呢？天津不是輻射全國的城市，而北京是。第二點，大部分二三線城市，三四線城市，房子是賣不出去的，這是普遍的現象。我們國家在政策出臺的時候，基本思路是要解決房地產庫存，要消化庫存，要摒棄過去以房地產發展為導向的城市發展模式，這是政策的重點，可是我們媒體經常把房價上漲當成重點了。什么原因呢？房價上漲有它的特殊性，它的等級化管理體制決定了公共服務水平、優質資源集中在這些最好的城市，無論是省會城市還是特殊的直轄市。為什么北京房價上漲？輻射全國，優質公共服務條件最高，而且高很多，我經常講，我們的房價低于香港，北京、上海很可能是面向華人世界的，盡管有霧霾，但是改變不了優質公共服務的水平，房價上漲還有很大的空間，而不是到此為止，經過無數次調控，也沒有抵擋住北京的房價上漲問題，就是因為這種稀缺性導致了城市的土地、地產、資源的價格處于上升趨勢。

    還有一個，貨幣發行與經濟增長不同步，也是導致現在房價上漲的原因之一，但是這不是根本原因，剛才我講過了。因為我們跟日本、韓國、美國相比較，我們發行并不超出他們很多城鎮化同期水平的時候，但是我們知道，由于我們的制度不完善，投資渠道非常狹窄，投資渠道狹窄很重要的原因，實體經濟發展受到嚴重的遏制，同時不投資房產和地產沒得可投，貨幣發行以后，資產必須貶值，要選擇一個投資導向，選擇住房是非常重要的判斷，貨幣超發，大家有購買的欲望，帶來了華山一條路，只能向房子里面投。20年股市的變化和房地產的變化，房地產是一個曲線，盡管有波動，但是是長時期的曲線，但是股市是急劇的，最近一兩年，兩三年，然后就跌了，股市和房地產都是投資渠道，但是穩定性方面，房地產強很多。

    第三，政府利益，很多記者不研究政府利益，三四線城市為什么形成泡沫，我們得了解政府，政府的利益動機。我們曾經總結過，城市政府的收入來源是什么，只有兩個，一個是稅收，賈康經常研究，我們怎么解決地方財政稅收問題，但是稅收是干嘛的呢？是保吃飯的，就是保地方的政府運轉的，龐大的行政官僚機構的支出，所以我們叫吃飯財政。解決基礎設施建設，由于我們的金融杠桿不健全，整個城市的投資管理體制，國有化的現象比較重，所以我們的效率不是很好，金融杠桿沒有進來，絕大部分政府，甚至相當于100%的政府都把土地出讓作為唯一的來源。土地出讓是政府的預算外資金來源，也是政府進行基礎設施建設，進行投資的重要來源，正因為如此，土地出讓決定政府必須把房地產發展作為非常重要的資金來源和政府運轉的資金保障。每一屆地方政府他在進行重要決策的時候，他要把整個城市的開發作為非常重要的目標。

    第二個特點，如果我們的房子是商品，僅僅是企業推動，他是一個結果，如果企業和政府雙重推動，那這種力量就過于龐大，遠遠超出企業單向推動的作用，所以這種杠桿的趨勢是不可遏制的。

    第三個特點，我們的政府官員和國外的政府官員不一樣，我們的任期比較短。這種不斷的官員的輪換，不斷的不斷的新區的開發，房地產的開發，導致嚴重的過剩，因為他畢竟取決于地方能夠購買房子的人到底有多少，輻射面積有多少，所以在絕大部分三四線城市，甚至縣城都出現了嚴重的積壓，因為就那么多人口。

    這種發展，招商引資，包括官員的頻繁調動，升遷政績需求，都是推動三四線城市泡沫非常重要的原因，當然也和城市發展模式有關，所謂城市發展模式，招商引資、低價出讓土地，賣地，賣房地產用地，高價獲得土地出讓金補償，一任官員這么干，下一任官員這么干，25年我們賣了多少地，形成了多少財政收益，花出去多少，新任的領導還得繼續賣地，但是現在每地可賣了，賣不出去，所以到2015年，我們三四線城市，絕大部分二線城市無地可賣，所謂的泡沫就形成了。

    另一方面，我們對房子的關注還有一個剛才我講過的，媒體的作用，對政策產生一些誘導，過度關注房價上漲，還有房地產商的炒作綁架了輿論，在未來對于房地產形勢的預估上，我更多的希望媒體來關注房屋賣不出去到底是什么問題，房屋賣不出去，房價上漲以后，是不是可以有空間緩解房價上漲的因素，一會兒我會講，不是房價上漲了就沒有可能來解決中低收入人口買房的問題，因為空間是可以調整的。

    上次有一個專家講，是不是政府可以壓低房價，壓低房價以后，中低收入人口就可以買到住房，壓低房價怎么可能呢？把北京核心區的房子，本來買十萬、八萬的，賣到三四萬，兩三萬，誰買誰發財了，用行政手段讓你發了財，等于是欺詐中低收入群體。這種信息不對稱導致的政策出臺可能會出現很多誤區。

    研究房地產的對策，要針對不同的地區，不同的房子的上漲，或者是賣不出去的形勢來制定的相應的政策。比如說北京怎么解決房子問題，上海怎么解決房子問題，深圳怎么解決房子問題，是否有一些規律？前幾天我注意到了，很多媒體都進行了報道，深圳華為遷出，是不是由于房價上漲導致了企業遷出，對深圳到底是好事還是壞事？其實是好事，我們研究城市發展規律的時候，在工業化的成長期的中期階段，城市是以工業為主導的。到了工業化中期以后，城市要退二進三，三產進入，二產退出，因為二產要求廉價的土地成本、環境成本和管理成本。三產進入意味著深圳的一些工業企業自動跟市場規律，根據地價和城市成本向外遷出，未來服務業會進去填補企業的空白，這是正常的現象，不是什么危機，對企業是一件好事，在空間上來調整我們的產業結構，調整人才結構，調整工廠的布局，企業的布局。對于北京、上海來講也是如此，我們有沒有空間呢？有空間，空間在哪里呢？在我們城市的周邊，這邊房價上漲到十萬、八萬，我們還在控制著土地供給。我們周邊的中小城市的發展還受到嚴重的限制，北京“北三縣”，環北京地區還不能搞房地產，你這是要和北京競爭資源，北京人到哪兒去買房子，中低收入人口北京不讓買，買不起，北京的轄區內不給你提供空間，我到河北去買房子，還不讓河北建，影響了北京的整個市場，那我去哪兒買，我只能說房價太高了，你得調整房價。實際上，我們根據國際經驗，是有路可走的。

    我舉一個例子，五環以內，北京的房價平均七八萬，但是這是667平方公里有1050萬人口，加上流動人口大概不到1500萬。到六環以內2200平方公里，2267平方公里，人口是1500萬，我們的土地就比較粗放了，可以看到很多空間沒有利用起來，很多人要學東京的模式，東京是623平方公里，23區，人口890萬，可是東京到了2700公里，人口已經達到了2500萬，到了1.3萬平方公里，他的人口已經達到了3600萬，在東京的轄區內有無數中小城市存在?？墒俏覀兛纯幢本┑慕紖^，基本上控制所有的小城鎮，小城市發展，不允許每個房地產公司，或者是開發中低收入人口的住宅，我們到哪兒去買房?？臻g上可以去調節，可以解決房價上漲的問題，我們不用，反而采取了控制人口的政策。就是你可以來就業，但是你不可以在這兒享受公共服務，不可以買房，你必須在北京貢獻所有的青春，但是享受不到同等的公共服務。我們看房價上漲，有辦法可以緩解，交通基礎設施配制也可以解決，城郊鐵路，北京才87公里，上海才52公里，東京所有的特大城市郊區，平均是兩千多公里，城際鐵路修到哪兒，房子就建到哪兒，小鎮就建在哪兒，北三縣為什么上漲，因為城際鐵路通到那里了，房價上漲到兩萬多，還有固安、永清等等等等很多城市。在北京市內還有16800平方公里，和東京的1.3萬平方公里，我們還有很大的差距，能不能解決這個問題，我想還有很多問題，關鍵在于我們的城市管理政策。城市管理的政策不是根據城市發展的需求，而是希望城市的公共服務成本向外分擔，去滿足更多的人口，這就是戶籍管理體制改革最大的問題。

    戶籍管理體制改革，特大城市控制人口，主要問題出在主城區，而不是轄區，但是公共服務是按轄區進行提供的，我們導致了一片呼聲，房價很高，其實有解決辦法。

    這里提到了，尊重市場調整下，大范圍選擇住房供給，而不是控制，要改善交通設施配制條件，規劃轄區內的中小城市和小城鎮，使一些總部級大學校區向這些地方搬遷，公共服務的均等化，來解決房價上漲呼聲過高的問題。特別講一條，主城區的房價上漲是不可阻擋的趨勢，遠離天花板，只有以其他方式來解決，才能解決我們的住房供給問題，這是一類問題的兩個方面。

    二是加快轉型，對于供給過剩的城市要加快轉型步伐，就要調整城市發展戰略，轄區那么大，都建房子了，沒人買，會形成積壓。還有就是增加城市的包容性，現在很多地方政府八成是建設，和房地產賣房子結合起來，城市的視覺效果越好，你建得好的時候，城市的包容性就差了，城市的服務業發展不起來，城市的空間過于粗放，一片生態綠地，一片大馬路廣場，在這里面就不允許小商小販賣東西，甚至為了視覺，提出把低端產業、人口清出，這都是違反城市發展規律的。增加包容性希望更多人來就業，未來才有可能購買你的住房，但是我們絕大部分所謂二三線的城市，已經不能容忍農民進城了，在這個過程當中，你的城鎮化潛力就沒有辦法發揮出來，釋放出來。

    第三，賣不出去的房子應該限制土地供給。我特別注意到，這種等級化的管理體制，把資源全部向高等級城市集中。有一個省會城市，他沒有發展空間了，我問他的領導，你為什么沒有發展空間還非要建立新區呢？他說我周邊這些地級市發展很快，他不發展就沒有發展機會了。這是一個問題，沒有資源了，沒有空間了，離50公里以外搞一個新區，整個交通條件，地理位置條件都非常不好，違背經濟規律和自然規律建那么一個新區，為什么不允許那些城市去發展呢，這也是城市治理競爭關系在等級化導致了資源分配不平衡，如果你把這些機會給那些城市的話，一樣是中國的土地，也是省的行政區，但是他不這么想。高等級的城市有絕對的話語權，因為關注度在這里，他的房子在這里，他要享受最好的服務，這就需要財政來源，就是稅收和土地的出讓金，這種想法未來要改變。

    怎樣來促進城市體制管理，增加就業機會，增加人口進入機會，制定長期消化房地產的供給政策，我們還有很多路需要探索。

    未來我們需要促進城市發展來解決房地產發展的兩類矛盾，要明確城市發展目標。我們現在的城市更多的只是看的，我們提出方便的城市，什么是方便的城市？我們研究很多，老城區最方便，房子最破，我們提出低碳綠色城市，在很多人眼里是不是一片大的森林公園，就是低碳綠色了，國際上講，高效配制，資源高度配制的城市，緊湊型城市，才能使你出門可以步行，不用開車，才能形成真正的低碳。宜居宜業的城市，我們現在都是大院式地產，房子只能住，但是為什么提出街區經濟呢，我前幾天去了巴塞羅那，巴塞羅那老城區不到一千平方公里，每間房子的第一層，樓房的第一層全部是小店小戶，夜生活非常繁華，房子的其他功能我們沒有充分地釋放，僅僅變成居住的功能。這個在房地產發展的未來，城市發展的未來，這是需要調整的?；謴徒謪^的發展，可能對于我們住房結構的變化會起到促進作用，這里還涉及到土地的問題。

    再有一個是實現創新，怎樣利用科技創新來解決城市發展，要增加城市的包容性。

    在這個基礎上，怎么來繼續地支持實體經濟發展，一個地方政府在競爭過程當中，如果通過賣房子來解決地方發展，最大的產業就是實體經濟。前些年去浙江調查，每年幾萬、十幾萬的收入，為什么形成炒房團，因為買房子、賣房子一瞬間獲得的利潤遠遠超過十幾年，幾十年的實體經濟發展，要不要回歸一條促進實體經濟發展的路？我們提出特色小鎮等等等等。這是未來城市政府的政策導向，再有一個，如何制定具體政策，促進就業增長，我們現在提出視覺增長的模式，提出各種綠色低碳模式，但是很少把就業增長作為城市發展的具體模式，有了就業才有收入，有了收入才能買房子，這是最基本的道理。但是我們變了，GDP為導向，視覺為導向的政府工程，怎樣來制定合理的經濟政策、稅收政策，將來賈康他們會講。再有，如何促進土地管理制度改革。    

    總的來講，關于房子有無數話要說，在座很多大專家也有很多話要講，但是我們要在全局的角度下看待中國的房地產發展。

    第二點，不要把房價上漲作為我們現在政策出現一個很重要的傾向，其實在全國不是這個問題。

    第三點，調整城市發展模式，解決中低收入供給，解決就業導向的城市發展政策，這是城市發展最重要的出路。

    房地產不是沒有發展前景，房地產的發展也在未來的整個中國經濟轉型中也會得到優化，但是，這個要和政府的政策有直接關系。

    我想，我們不要看大中國的房地產發展，也不要過度地樂觀，一個最大的問題，比如說房價高的地方，房地產發展還有無數的機會，這個地方要制定什么樣的政策，房子賣不出去的地方怎樣來調整結構，這是值得我們大家深思的問題。

    謝謝！