與智者對話：重塑繁榮 博鰲鏗鏘行
“久病之后還談不到馬上參加奧運會的事，現在需要休養生息。”
主持嘉賓：
中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長 樊綱
討論嘉賓：
中國社科院大學城鄉建設經濟系教授 陳淮
浙江省房地產業協會會長，德信中國董事會主席、執行董事 胡一平
思睿集團首席經濟學家 洪灝
樊綱：本場討論有3位嘉賓，從陳淮開始，我們每個人先有兩到三分鐘的開場白，后面再討論。
陳淮：我不知道怎么講這個開場白。剛才主持人一再說，好像要怎么迎接高潮。我覺得還是要冷靜分析陳啟宗先生講的，可能我們久病以后需要一個休養生息的過程，還不是你怎么轉變，是你怎么進化的問題。
如果我們這個行業的個體不能進化的話，這個行業再有前景，就像陳啟宗先生在今天的演講中兩次提到的，他以前也經常說，可能未來行業仍然很好，但是不一定有你了。
這個世界萬物發展的客觀規律就是這樣的，永遠在淘汰著不能進化的大多數個體，真正能夠進化的只是少數，希望我們都成為那個活到后來的少數。
從今年2月份我參加的論壇就說中國經濟復蘇了，我說久病之后還談不到馬上參加奧運會的事，現在需要休養生息。現在看來房地產行業也是一樣，希望我們這個論壇大家有一個立足點，我們當前面對的是休養生息。
樊綱：下一位是浙江省房地產協會會長，德信中國董事會主席、執行董事 胡一平先生。
胡一平：我們公司做房地產業務有接近30年的時間，浙江省房地產行業的情況是2019年到2021年每年差不多9000萬到1億方左右的銷量，去年下降得非?？?，降到只有5000萬方左右，今年估計差不多也是這樣的情況。
現在盡管很多人覺得非常困難，但是我覺得還是要對這個行業有信心，只要堅持下去，相信很多企業是能夠走出這個困境的。
樊綱：下一位請思睿集團首席經濟學家洪灝先生。
洪灝：中國經濟運行的周期性非常明顯，從去年四季度到現在，我們進入一個周期性的底部，每一次周期的驅動引擎都是房地產，之所以我們感覺現在市場比較疲軟，還是房地產這個巨大的引擎還沒啟動。以前一般來說這個底部持續8到11個月。從去年第四季度到現在我們也經歷了接近10個月的底部的區間，今年一季度有過一波比較強勢的修復的行情，這個主要是在四季度央行進行了PSL擴表，如果感覺到行情迷茫的時候，解藥是非常明顯的。
在這個里頭，我們修復的不僅僅是經濟的周期，更是整個社會對房地產行業的預期，因為畢竟漲了30年，剛才陳啟宗先生也說了，這個世界上沒有一個資產連漲30年不跌的，所以我們很可能是借助這個周期的修正，不僅僅引領中國的經濟修復，同時端正整個社會對于房地產未來發展的預期，如果要修復是非常簡單的，今年一季度是一個非常好的例子。
樊綱：大家都發表了一個開場白，我心里現在有兩個大問題，第一個問題是關于市場修復，你們預期這個市場是怎么樣的走勢，怎么樣的修復過程?包括兼并重組、債務整理，怎么樣的方式能夠使得房地產市場走過這個危機的過程?它這個修復一定是一個過程，一定是要經歷過一些事情，什么樣的市場機制、什么樣的方式能夠使現在的這些問題逐步得到解決，然后在相對不是特別長的時間里面走完這個過程?
陳淮：我想在座的人，不管我們誰說一個靈丹妙藥、祖傳秘方的政策解決問題，永遠沒有這樣的政策，我們博鰲論壇開了23年，每年都在講政策，政策只是吃藥，你能夠當老板，你能夠有出息，你兒子考清華大學，將來你還能夠企業做大做強，絕對不是因為你媽從小給你吃藥吃的。
吃藥只是糾正短期內的失衡，吃藥吃太多了只能把人吃死，絕對吃不好，一定是靠你天生的基因，靠你后天的鍛煉，靠你的奮發努力和勵志，不要指望有什么政策一劍封喉，打遍天下無敵手的政策是沒有的，政策永遠是解決短期失衡的，相反我們能舉出幾百上千個由于政策失誤導致的市場起伏和波動。
講點教科書上的話，房地產的需求和其它的需求是不一樣的，有些需求他沒買就過去了，今天沒吃海鮮，明天會補回來嗎?今天吃了盒飯，每天吃海鮮是明天的需求，和今天沒關系。
房地產的需求和娶媳婦一樣，不論天大的災難，無論是水災還是地震，總之多少個小伙子要娶多少個媳婦是一定的，不會因為什么災害就不娶媳婦了。房地產的需求是8到10年的累計需求相加，這是一個常量，不會因為政策調控、因為大變局而減少，但是它會在一個時間范圍內的分布結構發生很大的變化。
今天早餐會上我說過，房地產明顯的大小年是很正常的事，現在的問題是，我們怎么樣適應這個需求，實現自己企業的進步。不要說房地產就沒有需求了，絕對不會的，房地產需求的減少只有幾種可能，發生了流浪地球里的事情，太陽系要爆炸了，人口大量減少，或者是我們局部地區的人口減少，東北地區的人口向海南流出了，這是一個需求減少。
還有一個就是發生大經濟危機，發生戰亂了。除了這種大的災難以外，房地產的需求是消除不了也減少不了，任何政策都不可能減少房地產需求的一絲一毫。有更多的人要住更多的房子，人們的生活改善了，要住更好的房子，這是沒有變化的，但是它的分布是可以有很大變化的，他30平米住10年和住1年都可以。
希望我們的企業家不要指望政策，指望吃藥就能救命，就能保證你有前途。也別以為你活的長短是政府可以決定的，不管多高明的政治領袖，它的認知也是主觀認識，人的主觀認識永遠不可能達及對客觀規律的完美認知。
樊綱：我剛才說我現在關心兩個問題，我第二個才是政策問題，我還沒說到政策問題，我現在想問的是從市場的角度、從企業的角度，你們認為下一階段是怎么樣的走勢?可能會發生什么樣的重組、兼并，或者是債務的清理，或者是倒閉、破產，破產多少等等，市場機制會是什么樣的情況?
胡一平：我還是順著陳淮主任的話來講。其實我不太贊同他的觀點，現在這個時候恰恰是最需要政策的時候。剛才樊綱老師也說了，現在是因為地緣政治影響了宏觀經濟，現在并不是房地產影響了宏觀經濟。因為地緣政治影響了宏觀經濟，反過來宏觀經濟影響了房地產。宏觀經濟影響了房地產以后影響了消費。
樊老師以前說六個錢包，現在很多人沒有六個錢包了，特別是對于有些改善型需求的客戶，他只有一個錢包或者是兩個錢包。因為宏觀經濟下行，他的消費不足，這時候迫切需要中央政府出臺一些政策，能夠把消費帶起來，讓他有購房的首付。比如說剛需首套首付是不是可以降到10%，基準利率打85折，我認為這對市場需求是有好處的。
現在從企業端來說，需要給一些政策，比如要把保交樓和保主體相結合。從企業端來說，如果是政策上能夠給現在還在堅持的企業一些流動性的支持，供給端和需求端兩個地方都會起來，這也是政策和市場相結合的一種方式。
陳淮：我補充幾句，因為胡總不贊成，我就得說兩句。
我們需要的政策是政策退出?，F在是吃多了藥、吃錯了藥、反復吃藥，加在一塊吃藥吃成這樣了。最大的政策就是政府從不必要的依靠行政性權力對市場干預中退出。我們從農村聯產承包責任制起都是政策退出導致的興旺，這是第一。
第二，我們把首付降到10%甚至不要首付，開發商的銷售肯定會加速，你的風險少了，將來累積的還不上貸的風險是誰的?社會的、政府的，還是你說的農二代、農三代的?請注意，買房子并不是什么人都適合買的，并不是需要房子住的人就適合買房子，而是具備資產累積能力的人才是我們房地產市場的對象。
房地產有個產字，中產階級有個產字，具備資產累積能力，如果他的吃穿占到他工資收入的80%左右，他是不具備買房能力的，所以不買房是鼓勵他們不承擔房地產的風險。
樊綱：我們的討論漸入佳境，主持人最高興的就是看到嘉賓爭論起來。
胡一平：我認為房地產不要光看到商品房的層面，我認為中國首先這個行業既要解決當下的問題，更要著眼于這個行業未來的問題。當下如果整個社會層面產生大量爛尾樓，對整個國家經濟是不好的，過了這一關以后，我想中國的房地產未來可能會變成532，或者433的模式。
532是指50%是商品房，完全不限價、不限購，由市場來決定，對于一些經濟比較困難的，國家會給一些保障性住房，這些人買不起商品房，保障性住房他是買得起的，政府把價格限制住，我覺得共有產權房可能是保障性住房的一種。
還有一些人保障性住房也買不起，政府會提供保障性的租賃用房，占到20%，這樣我們整個社會就會非常穩定，每個人都能找到自己的房子，找到自己的位置，但是這個需要時間。
陳淮：咱們今天這個論壇時間非常緊，我還是得回答幾句，幸好臺上還有一位比我更高明的經濟學家樊綱先生，要不然我都孤立無援了。
剛才胡總講了，我們的宏觀經濟和政策影響了房地產業，請注意，宏觀經濟和政策永遠是短期的，今年美聯儲到現在連續11次升息了，它可能今年下半年起就降息，政策是隨時變化的，永遠是短期的。
中國的城鎮化，老百姓從無產者變成有產者，是一個長期的發展過程，這兩件事情一定會在一段時間內有矛盾，不會因為你長期發展，短期我就寧愿失衡也遷就，也不會因為短期需要總供給和總需求平衡，需要收緊貨幣政策或者放松的貨幣政策，因房地產業而變化，這個矛盾永遠存在。
不要指望用宏觀政策調整房地產業，我希望在座的媒體糾正這20年來的一個錯誤觀點，房地產調控和宏觀調控是兩個概念，不要再說什么房地產宏觀調控，根本就沒有這個概念。
最后胡總說的532也好，433也好，我想沒有一個固定的、穩定的、理想的祖傳秘方的模式說我們多少是自購住房，多少是保障房，多少是租賃住房，不存在這樣的比例，這是一個不斷累積的過程。
在上世紀90年代的時候，中國的自有住房連3%都沒有，現在至少占30%，增長了10倍，但是30%也是少數，它是一個漸進累積的過程，至少需要20到30年才能達到超過50%到60%的人有能力購買和持有住房。這是一個逐步累積的過程，絕對不是通過一個政策規劃，讓50%的人買房，30%的人住保障房，20%的人住租賃住房。
社會越發展，租房住的人越多，美國、德國都是。比如在洛杉磯有套房子，他在紐約工作，把他的房子租出去，然后在紐約租別人的房子住。這是客觀規律，我不是辯論，但是我是一介書生，我稍微懂一點教科書。
樊綱：洪灝來批判一下他們兩個人。
洪灝：其實我覺得他們的觀點不矛盾。政策有短期和長期，我們的目標也有短期和長期，我覺得胡總講的是一個短期的目標，就是要把經濟的大盤穩下來。如果你要穩住經濟的大盤，房地產占整個經濟的1/3，你不穩住房地產，經濟是沒有辦法穩住的。
因為房子聯系到我們的消費和投資，今年房地產開發的投資比去年這么低的基數還要低1/3，所以這就是我們切身能夠感受到的，就是我們整個經濟短期的目標沒有實現，如果我們要穩住這個大盤，我們是需要短期出政策的。
長期的問題，這就是我剛才講到的，就是整個社會對房地產行業預期的問題。以前我們總是用各種各樣的方法去調控，或者說去引導房地產的發展，比如說限購、戶籍制度的限制，甚至外籍人士買房的問題。
前兩天我在央視和中國人民的老朋友羅杰斯就是在討論這個問題，羅杰斯說我現在想買中國的房子，但是沒法買，因為他是一個老外，他在中國有自己的賬戶，也有中國的銀行存款，他就是買不到房。我們為什么要有這些人為的甚至不合理的限制呢?我認為沒必要。
你要把需求釋放出來，不僅是城鎮化的需求，不僅是已經城鎮化的居民住房質量改善的需求，還有一些其它的需求也可以釋放出來。所以我覺得長期我們應該把這些非市場化的限制、盲目的限制去掉，讓市場的價格去決定自己的供求的平衡。
日本和美國的房地產泡沫的破滅為什么產生了兩種不一樣的結果?就是因為日本不允許破產，而美國破產了一大片。在經歷了兩到三年的房地產低靡的情況之后，美國的房地產行業在2011、2012年就走出來了，但是日本經歷了失去的30年。從長期的角度來考慮，這是我們每個人需要思考的。
樊綱：剛才我之所以問市場會是什么樣的走勢，先不說政策是什么樣子的，就目前房地產的供求關系，下一階段會是一個什么樣的情況。當然確實也離不開政府采取什么樣的政策，但是我覺得剛才陳淮說的一個觀點非常重要，我們要區分什么是短期政策，什么是長期政策，什么是宏觀政策，什么是產業政策，我們現在確實是到處在用產業政策，包括房地產的政策其實是屬于產業政策。
說完這些，再說一個問題，你們感覺這一輪政府已經出臺的對房地產的產業政策怎么樣?對不對、好不好、夠不夠，能起什么作用，對下一階段的房地產會有什么影響?然后你們覺得還應該有什么樣的政策?包括你剛才說了首付、利率降低等等，現在已經開始在發生一些變化。還有一城一策的政策，你們覺得能起到什么樣的作用?還需要什么樣的政策?
胡一平：從中央層面來說，第一個政策就是去年11月11號出臺的，允許商業銀行到期債務進行展期，這個政策非常厲害。六七月份的時候中央又允許這個政策繼續延遲到明年12月底，這個展期的政策對開發商保交樓是非常有好處的。一旦你保交樓保不住，對市場的信心傷害是非常大的，所以我覺得這對行業來說是一個比較好的政策。
從中央層面出臺了這樣比較好的政策，如何把中央的政策能夠落實到每個城市里面，落實到每個項目或者公司里面，這是比較關鍵的因素之一。
如果這個問題解決掉，我想短期之內可能會有一個平穩的過渡。
樊綱：洪灝你對各個部委出臺的綜合性的政策做一個評價。
洪灝：我覺得大家都被打得眼花繚亂了，就像胡總說的，要讓開發商的現金流不能斷，除非你想讓它破產重組，否則這個資金流不能斷，因為資金流斷了，涉及到保交樓、涉及到整個產業鏈的問題。
現在這些政策如果都能落實，比如說前兩周講的一城一策，今年廣州房地產價格的下行壓力在一線城市里面是最大的，前兩天就有媒體問廣州市的領導怎么想這個問題，他們回答說還在研究。
我覺得最重要的是要政策能夠落地，而且央行的政策能夠提供足夠的支持。我們現在看到浙江省出臺的政策，農民工買房可以獲得當地的戶口(杭州除外)，2008年也有類似的情況，在上海買房送戶口。在2008年那一波我們很快就走出來的，當然2008年那一波，我們的資產負債表比現在要健康，而且當時我們看到是美國的房地產泡沫破滅，差一點把全世界的經濟卷到一個無底的深遠，當然最后我們也走出來的。
我覺得還有很多東西可以做，但是首先是在這些中央的政策出臺之后，地方怎么樣落實，怎么樣貫徹，這是第一點。第二是今天早餐會的時候愛明總講到，在銀行放貸的銀行的職員是否有足夠的權力和膽量去放貸，而不是說我放了這個貸之后，以后如果這個貸變成了壞帳，我會受到牽連。
現在是時候做中觀和微觀的政策落地，整體來說宏觀的政策體量是比較充沛的，甚至我覺得由于政策密集的出臺，大家已經被打得眼花繚亂了。
樊綱：但是會不會又使得所有企業都不破產、都不倒閉，這個市場的調整無法真正進行，會不會又變成這么一個極端的情況?陳淮，你來分析分析。
陳淮：你反復問一個問題，其實我在開場白已經說了，我們現在是把這條船的漏水堵住，我們今年能做到的就是不讓它繼續下沉，但是現在恐怕還談不到看到岸邊。明確說我們這個船劃兩天能不能靠岸，恐怕現在還看不到，我們能堵住漏就行，如果說今年的預期，就是這么一個事。
不管什么政策，吃什么藥，開發商站在自己的立場都會想要出政策，吃點藥，你別以為你是政府的親兒子，親兒子也一樣，哪怕負債，吃了很多藥，救了還能活下去的，我才會下藥，如果進口藥多少錢打下去你還是會死，那就死了算了，早點止損。
就像你剛才說的貸款延期，是因為這些沒有能夠按期交付的房子是真的有需求的，老百姓要求的是保交房，而不是退房，這樣的延期才有意義。
要是開發商欠了錢都可以暫緩，對于那些沒有搶救價值的那也是沒必要救的。
胡一平：我又不太同意您的觀點，你說房地產沒有爛資產，爛尾樓就是爛資產，沒有產生商業價值的很多，建好5年、10年空在那里的商業地產就是爛資產。
陳淮：這些需要具體地說，我們說沒有爛資產，你說什么東西過剩了，賣不出去了，過時了，人家不要了，永遠有這樣的東西。你說商業中心賣不出去，我們現在的商業地產確確實實是包括一線城市都是一個大頭疼的問題，就是過剩了，不是它蓋的樓不漂亮。
住宅不是因為不需要，是他的需求被推遲了，我們這個問題不是今天這幾十分鐘能給大家說清楚的，房子的需求是永遠存在，而且不會被消滅的，只是它被推遲了，所以你現在賣不出去，所以才成了爛尾樓，我指的相當一部分住宅是這樣的，如果你能蓋出來它就能賣出去，如果能賣出去它就不爛尾。
樊綱：陳淮待會兒還有一個主旨發言，我們還有3分鐘的時間，胡一平和洪灝能不能給我們講講商業地產和寫字樓地產目前的情況?剛才大家討論的基本都是住宅地產，你們怎么看這兩塊?
胡一平：我覺得商業地產比住宅地產會更加復雜，住宅只要建好了，總是有人住的，但是寫字樓或者是商業地產，如果是一旦供大于求，它是沒有市場需求的，所以要小心。我覺得住宅比寫字樓要簡單得多。
像我們公司下面有些子公司，很多年輕人還在住4個人、6個人一個房間，這些人就是有住宅需求的，在好的地段、好的位置有好的產品的話，住宅的春天還是有的，但是寫字樓和商業地產要慎之又慎。
洪灝：商業地產可能比住宅地產更復雜，因為住宅地產每年的需求，能夠賣多少，它的潛在供應很快我們能算出來，60億在建，存貨的是2.5億，我們現在的存貨大概是18個月的去化周期，這些是很容易算出來的。但是商業地產出于統計數字的問題，還有跟整個經濟周期密切相關的問題，它比住宅的問題要復雜得多。
看看數字，比如在一些一線城市，深圳商業寫字樓的空置率大概15%，上海稍微低一點，10%出頭。但是我們看到很可能是由于疫情改變了大家生活、工作的習慣的原因，全球的商業地產樓盤的空置率都非常高。
比如美國紐約是25%的空置率，美國舊金山大概1/3的樓都是空的，這些都是一些更復雜的原因，因為中國經濟還在低谷，疫情和互聯網改變了大家的生活方式，這些都是有影響的，所以商業地產的問題不是一兩分鐘能說清楚的。
樊綱：本環節的討論到這里，感謝各位的辯論。
